Une occupante vous appelle. De l’eau coule du plafond du hall, juste sous un appartement. Le plombier peut se déplacer dans l’heure. Faut-il attendre son rapport pour déclarer le sinistre ? Si le contrat de l’immeuble peut être mobilisé, déclarez les dommages avec les faits dont vous disposez. Pendant que l’entreprise cherche l’origine de la fuite, vous pouvez déjà protéger les occupants, réunir les premières pièces et ouvrir le dossier de la copropriété.
Que faire dès le premier signalement ? Demandez à la personne sur place où se trouvent les dommages, s’ils s’aggravent et si quelqu’un est en danger. Face à une fuite active, faites fermer l’arrivée d’eau si elle est accessible sans danger. Si l’eau atteint une installation électrique, éloignez les occupants de la zone et faites intervenir un professionnel. Après une effraction ou une chute de tuiles, la priorité peut être de condamner un accès ou de baliser un passage. En cas de danger immédiat pour les personnes, alertez les secours.
Ouvrez une fiche au nom du syndicat des copropriétaires. Un collègue qui reprend le dossier doit pouvoir retrouver :
l’adresse de l’immeuble, le bâtiment, les étages et les lots concernés ; la date et l’heure du signalement, l’identité de la personne sur place et ses coordonnées ; les dommages visibles, les photos datées et les parties communes ou privatives touchées ; les premières mesures prises, l’entreprise mandatée et l’heure de son intervention. À retenir
Quand le syndic peut-il engager des travaux urgents ? Le syndic peut, de sa propre initiative, faire exécuter les travaux qu’impose la sauvegarde de l’immeuble. Lorsqu’il engage ces travaux en urgence, il informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Pour ouvrir le chantier et financer son premier approvisionnement, il peut demander une provision dans la limite du tiers du devis estimatif, après avoir recueilli l’avis du conseil syndical s’il en existe un. Consignez ce qui justifiait l’urgence au moment de la décision. Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et article 37 du décret du 17 mars 1967 .
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Comment déclarer un sinistre dont la cause reste inconnue ? Si les parties communes sont endommagées ou que les garanties de l’immeuble peuvent intervenir, prévenez l’assureur par le canal prévu au contrat. Donnez le numéro de police, l’adresse, la date de découverte et une première description. Précisez « origine en cours de recherche » et indiquez quand le rapport sera disponible. Une origine privative peut coexister avec des dommages aux biens assurés par la multirisque immeuble. Relisez le périmètre du contrat avant de classer le dossier.
Photographiez le palier dans son ensemble, puis la trace au plafond. Conservez la date de chaque prise de vue. Illustration générée par IA. Invitez les occupants et copropriétaires dont le logement ou les biens sont touchés à prévenir leur propre assureur. En cas de dégât des eaux, le constat amiable facilite les échanges. Conservez l’accusé de réception de votre déclaration, la référence du sinistre et le nom du gestionnaire. Reportez cette même référence sur les devis, factures et courriels. Les assurances en copropriété, sur Service Public .
Quel délai retenir ? L’assuré doit prévenir son assureur dès qu’il a connaissance du sinistre, dans le délai fixé par le contrat. Pour un dégât des eaux, le délai contractuel est d’au moins cinq jours ouvrés . Pour un vol, le minimum est de deux jours ouvrés . Si la déclaration est tardive, déclarez tout de même et expliquez le retard. Pour opposer une déchéance, l’assureur doit notamment pouvoir invoquer une clause du contrat et établir le préjudice causé par ce retard. La déchéance est également écartée si le retard résulte d’un cas fortuit ou de force majeure. Article L. 113-2 du Code des assurances .
Qui organise la recherche de fuite et qui la prend en charge ? La convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) organise les relations entre les assureurs adhérents pour certains dégâts des eaux et incendies. Cette convention est inopposable aux assurés, aux victimes et aux tiers. L’assuré conserve les droits qu’il tient de son contrat et du droit commun. Pour organiser une recherche de fuite, commencez par repérer le local dans lequel les investigations doivent avoir lieu .
Dans une partie commune , l’assureur de l’immeuble organise en principe la recherche.Dans un logement privatif occupé , elle revient en principe à l’assureur de l’occupant.Si le copropriétaire n’occupe pas le logement , l’assureur du copropriétaire non occupant intervient notamment si la recherche est destructive dans le lot, si l’occupant est sans assurance, si le local est meublé ou saisonnier, si le bailleur ou le locataire a déjà donné congé au jour du sinistre (ou de la déclaration de son aggravation), ou si le logement est vacant.Si le copropriétaire est sans assurance , l’assureur de l’immeuble peut intervenir à titre subsidiaire.Le syndic peut aussi avoir mandaté lui-même l’entreprise, notamment pour limiter une fuite dont l’origine est incertaine. Lorsque l’IRSI s’applique et que la recherche ainsi organisée révèle une origine dans le local privatif d’un copropriétaire, l’article 3.3.2 attribue la prise en charge des frais de recherche à l’assureur de ce copropriétaire, qu’il soit occupant ou bailleur. Convention IRSI, titre 3, articles 3.1 à 3.3.2 .
Télécharger le courrier type du syndic au copropriétaire après une recherche de fuite (.docx)
Ce modèle Word s’utilise une fois le rapport reçu. Reprenez les observations du professionnel et adaptez le paragraphe sur les travaux selon la qualification de l’équipement dans le règlement de copropriété.
Point de vigilance
Une canalisation qui traverse un appartement peut être commune Le plombier localise la fuite. Le règlement de copropriété permet ensuite de déterminer à qui appartient l’équipement et qui doit faire réparer. Ainsi, une colonne collective peut rester commune sur la portion qui traverse une salle de bains. Si le rapport mentionne seulement « fuite dans le lot 12 », demandez au prestataire de préciser s’il a identifié la colonne, une dérivation ou le flexible d’un appareil. Si les dommages subis par un copropriétaire ou un tiers proviennent d’une partie commune, le syndicat des copropriétaires en répond et conserve la possibilité d’exercer un recours. Article 3 et article 14 de la loi du 10 juillet 1965 .
Demandez au plombier de nommer la pièce en cause sur son rapport. Cette précision permet de la retrouver dans le règlement de copropriété. Illustration générée par IA. Que faire si l’accès au logement est impossible ? Contactez l’occupant et le copropriétaire pour convenir d’un accès et gardez trace de vos démarches. L’article 9 prévoit que les travaux nécessitant un accès aux parties privatives sont notifiés au copropriétaire au moins huit jours avant leur début, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Pour une simple visite de constat, convenez d’un délai raisonnable au regard de la situation. Si l’occupant refuse l’accès, l’urgence ne donne pas au syndic le pouvoir de forcer la porte. Une autorisation du juge peut être demandée en référé. Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et réponse du ministère de la Justice sur l’accès aux parties privatives .
À qui transmettre le rapport du plombier ? Demandez à l’entreprise de distinguer sur son rapport et sa facture la recherche de fuite (localisation, ouverture et remise en état des biens endommagés par les investigations), la réparation de la cause (par exemple, remplacer un raccord) et la remise en état des dommages causés par l’eau (par exemple, repeindre le plafond du hall). Ces dépenses peuvent relever de prises en charge différentes.
Pour la copropriété , conservez le rapport avec l’ordre de mission, la facture et les photos.Pour l’assureur ou le courtier qui suit le dossier , transmettez les pièces nécessaires à l’instruction en rappelant le numéro de sinistre.Pour le copropriétaire concerné , si le syndic a fait rechercher la fuite et que le rapport situe son origine dans son local privatif, joignez le rapport et la facture de recherche. Demandez-lui de les transmettre à son assureur et de vous communiquer la référence du dossier. Si la réparation lui incombe, demandez aussi sa date d’intervention et un justificatif.Réservez le rapport détaillé aux destinataires qui en ont besoin. Pour les autres occupants, une information sur la coupure d’eau, la durée des travaux ou la réouverture du hall est généralement plus utile.
Comment s’appliquent les seuils IRSI et quand intervient l’expert ? Pour un dégât des eaux ou un incendie impliquant au moins deux assureurs adhérents, vérifiez les autres conditions de la convention, notamment celles relatives aux locaux et à la cause du sinistre. Les seuils se calculent par local sinistré , sur le montant hors taxes des dommages matériels et des frais afférents retenus par la convention.
Les seuils IRSI, local par local
Montants hors taxes des dommages et frais retenus par la convention.
Tranche 1 Jusqu’à 1 600 € inclus L’assureur gestionnaire évalue généralement les dommages sans expertise obligatoire. Les recours entre assureurs restent exceptionnels.
Tranche 2 Plus de 1 600 € et jusqu’à 5 000 € inclus L’assureur gestionnaire organise en principe une expertise pour compte commun. Des recours entre assureurs sont possibles.
Hors convention IRSI Plus de 5 000 € Pour ce local, les assureurs examinent les contrats, les autres conventions applicables et le droit commun.
Un dégât des eaux, deux locaux touchés
Les deux barres ont la même échelle, de 0 à 5 000 € HT. Le repère marque le seuil de 1 600 €.
Hall commun 1 400 € HT · Tranche 1
Appartement 3 900 € HT · Tranche 2
Le total atteint 5 300 € HT . Si les conditions de la convention sont réunies, le hall reste en tranche 1 et l’appartement en tranche 2.
Le seuil fixe les modalités de gestion entre assureurs. Le contrat détermine le montant susceptible d’être versé à la copropriété. Convention IRSI, titres 4 et 5 et annexe 3 .
Quand programmer la remise en état et clôturer le dossier ? Faites traiter la fuite active au plus vite. Pour la réfection des embellissements, photographiez les dégâts, demandez des devis et laissez à l’assureur ou à l’expert la possibilité de les constater. Avant de commander les travaux définitifs, obtenez l’accord de l’assureur. Pour le plafond du hall, cela évite de faire disparaître les traces utiles à l’expertise ou de repeindre alors que le support reste humide. Les démarches recommandées par France Assureurs .
Jusqu’au règlement, gardez visibles la prochaine action, la personne qui en est chargée et la date de relance . Par exemple : « Attendre le devis de peinture du hall – gestionnaire de la résidence – relancer l’entreprise vendredi. » Avant de clôturer, vérifiez quatre points :
La cause a été traitée et le justificatif de réparation est au dossier. Vous connaissez le sort de chacun des dommages déclarés. Les travaux sont achevés ou l’indemnisation est actée et ses conditions sont identifiées. Les factures et les indemnités reçues concordent. Si le contrat prévoit un versement différé contre justificatifs, contrôlez les pièces et l’échéance. Le reste à charge éventuel du syndicat est chiffré et expliqué. L’historique permet de repérer une nouvelle infiltration sur la même colonne lors d’un prochain signalement. Pour les syndics qui gèrent plusieurs immeubles , comparez les dossiers récurrents, les franchises supportées et les délais d’intervention avant le renouvellement de vos contrats. Le pôle Immobilier d’ABE Courtage peut examiner avec vous les garanties des immeubles de votre portefeuille. Découvrir l’accompagnement d’ABE Courtage pour les syndics de copropriété .
FAQ
Questions fréquentes sur les sinistres en copropriété Qui prévenir, qui prend en charge la recherche de fuite et quand engager les travaux ? Retrouvez les démarches du syndic après un dégât des eaux.
Faut-il attendre le rapport du plombier pour déclarer un dégât des eaux ? Déclarez les dommages connus dès que le contrat de l’immeuble peut être mobilisé. Indiquez « origine en cours de recherche », joignez les premières photos et transmettez le rapport ensuite sous la même référence. Pour un dégât des eaux, le délai fixé par le contrat est d’au moins cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre.
Qui déclare le sinistre si le hall et un appartement sont touchés ? Le syndic prévient l’assureur de l’immeuble pour les dommages aux parties communes. L’occupant et, selon les biens atteints, le copropriétaire préviennent leur propre assureur. Notez le lot concerné et les références des déclarations pour que les gestionnaires puissent rapprocher les dossiers.
Comment accéder à un appartement si l’occupant est absent ou refuse l’intervention ? Contactez l’occupant et le copropriétaire, proposez un créneau et conservez une trace des tentatives. Un danger immédiat pour les personnes justifie d’alerter les secours. En cas de refus persistant, le syndic peut demander au juge une autorisation d’accès en référé. Retrouver les règles d’accès et de notification des travaux .
Qui prend en charge la recherche commandée par le syndic si la fuite vient d’un lot privatif ? Lorsque la convention IRSI s’applique et que le rapport établit une origine dans le local privatif, l’assureur du copropriétaire concerné prend en charge les frais de cette recherche. Avant toute imputation au compte du lot, vérifiez l’élément en cause, le règlement de copropriété et le traitement de la facture avec l’assureur. Accéder au courrier type à adresser au copropriétaire .
Une copropriété peut-elle être indemnisée au-delà de 5 000 € HT ? Oui, selon les garanties et les limites du contrat. Le seuil de 5 000 € HT sert à déterminer les règles de gestion entre assureurs pour chaque local sinistré. Si les dommages et frais retenus dépassent ce montant dans un local, les assureurs étudient son indemnisation hors convention IRSI.
Quand peut-on faire repeindre un plafond après une fuite ? Faites d’abord traiter la fuite et photographiez les dégâts. Avant de commander la peinture, laissez à l’assureur ou à l’expert la possibilité de constater les dommages, obtenez son accord sur la remise en état et faites vérifier que le support a suffisamment séché.
