La Garantie Dommages-Ouvrage (DO) & l'assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR)
Dans le cadre d'une construction neuve, d'un agrandissement ou d'une rénovation, des désordres peuvent apparaître pendant 10 ans après la réception, compromettant l'ouvrage jusqu'à le rendre impropre à sa destination.
Le contrat Dommages-Ouvrage apporte au maître d'ouvrage une garantie rapide de pré-financement sans recherche préalable de responsabilité des constructeurs et sans franchise. Le volet CNR vient la compléter pour garantir la responsabilité décennale en cas de vente dans les 10 ans.
(devis gratuit, sans engagement)
La garantie Dommages-Ouvrage
Principe légal - Loi Spinetta du 4 janvier 1978
L’article L. 242-1 du Code des assurances précise que "Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du Code civil".
Finalité du contrat
La DO, un contrat dit "à double-détente", repose sur un système de préfinancement : l’assureur dommages-ouvrage indemnise, puis exerce un recours contre les assureurs des constructeurs responsables. Pilotée par un expert unique, elle évite ainsi les délais et blocages dans les recherches de responsabilités, et le tout sans franchise pour le maître d'ouvrage.
Elle est également transmissible aux propriétaires successifs de l’ouvrage pendant la période de garantie.
Nature des dommages couverts
L’assurance DO garantit les désordres définis à l’article 1792 du Code civil :
- qui compromettent la solidité de l’ouvrage (ex. effondrement de toiture, fissuration structurelle)
- qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination (ex. infiltration généralisée, chauffage défectueux)
- ou qui affectent un élément d’équipement indissociable.
Le contrat peut également être étendu à :
- certains dommages aux équipements dissociables (art. 1792-3, garantie biennale)
- les dommages immatériels consécutifs (ex. perte d’exploitation, relogement)
- les sinistres affectant la sécurité ou la santé des personnes (jurisprudence récente).
Périmètre d’application de la garantie dommages-ouvrage
Sont concernés :
- les constructions neuves
- les travaux sur existants (si les ouvrages sont techniquement indivisibles du neuf)
- les opérations mixtes (ex. réhabilitation lourde avec modification de la structure)
Des exclusions légales s’appliquent (ouvrages maritimes, réseaux, voiries, télécommunications…), sauf lorsqu’ils sont accessoires d’un ouvrage principal soumis à assurance obligatoire.
Quand réaliser la souscription ?
La police doit être souscrite impérativement avant l’ouverture du chantier.
Dans la pratique, une souscription en cours de chantier est tolérée, mais elle comporte un risque réel de non-couverture (refus de garantie par le BCT ou difficulté à établir le dossier).
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La garantie « Constructeur Non Réalisateur » (CNR)
Nature juridique
La garantie CNR est une assurance de responsabilité décennale obligatoire prévue à l’article L.241-2 du Code des assurances. Elle s’adresse aux acteurs qui, sans exécuter les travaux eux-mêmes, sont assimilés à un constructeur du fait de leur rôle de maître d’ouvrage opérationnel.
Cette garantie concerne notamment :
- Le Promoteur Vendeur
- Toute personne qui vend après achèvement l'ouvrage construit
- Toute personne agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage (mission de MOD)
- Le maître d'ouvrage revendant dans les 10 ans son bien immobilier.
Elle est rarement mise en œuvre, mais systématiquement exigée par les notaires, les banques ou les assureurs DO dans les opérations VEFA, les ventes après achèvement ou les reventes dans les 10 ans.
En synthèse : deux garanties distinctes pour un dispositif cohérent
Bien qu’elles soient souvent souscrites simultanément, les garanties Dommages-Ouvrage et Constructeur Non Réalisateur répondent à des logiques assurantielles différentes :
- La garantie dommages-ouvrage permet une prise en charge rapide du coût des réparations, sans attendre qu’une responsabilité soit établie. Elle intervient à la suite d’un sinistre de nature décennale et facilite la continuité de l’exploitation ou de la gestion patrimoniale de l’ouvrage.
- La garantie CNR, quant à elle, couvre la responsabilité du maître d’ouvrage lorsque celui-ci est juridiquement assimilé à un constructeur — notamment en cas de revente de l’ouvrage ou de mise en cause sur le fondement de la responsabilité décennale.
⚠ Important : Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un engagement contractuel. Les garanties, exclusions et conditions varient en fonction des contrats et des assureurs. Pour une couverture adaptée à votre projet et connaître l’étendue exacte de vos garanties, nous vous invitons à consulter les conditions générales et particulières de votre contrat ou à contacter un conseiller spécialisé.
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