La Garantie Dommages-Ouvrage (DO) & l'assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR)
Lors d’une opération de construction, certains risques ne se discutent pas : ils s’anticipent. Dès lors qu’un ouvrage est appelé à durer, sa solidité, sa conformité à l’usage et les responsabilités qui l’accompagnent doivent être juridiquement encadrées.
C’est tout l’enjeu de la garantie dommages-ouvrage, qui permet une réparation rapide des désordres majeurs sans attendre de trancher les responsabilités, et de la garantie constructeur non réalisateur, qui protège le maître d’ouvrage lorsque sa responsabilité peut être engagée.
Deux assurances distinctes, mais complémentaires, qui forment le socle assurantiel de toute opération maîtrisée.
(devis gratuit, sans engagement)
La garantie Dommages-Ouvrage
Principe légal
En application de l’article L.242-1 du Code des assurances, toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction — en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire — doit souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la responsabilité décennale des constructeurs.
Cette obligation s’applique à tous les maîtres d’ouvrage, à l’exception de certaines personnes morales (publics ou privés) répondant à des critères financiers spécifiques.
Finalité du contrat
L’objectif est double :
- permettre la réparation rapide des désordres graves
- protéger le maître d’ouvrage sans attendre que les responsabilités soient juridiquement établies.
La DO repose sur un système de préfinancement : l’assureur dommages-ouvrage indemnise, puis exerce un recours contre les assureurs des constructeurs responsables. Elle évite ainsi les délais et blocages liés aux différends entre intervenants.
Elle est également transmissible aux propriétaires successifs de l’ouvrage.
Nature des dommages couverts
L’assurance DO garantit les désordres définis à l’article 1792 du Code civil :
- qui compromettent la solidité de l’ouvrage (ex. effondrement de toiture, fissuration structurelle)
- qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination (ex. infiltration généralisée, chauffage défectueux)
- ou qui affectent un élément d’équipement indissociable.
Le contrat peut également être étendu à :
- certains dommages aux équipements dissociables (art. 1792-3, garantie biennale)
- les dommages immatériels consécutifs (ex. perte d’exploitation, relogement)
- les sinistres affectant la sécurité ou la santé des personnes (jurisprudence récente).
Périmètre d’application de la garantie dommages-ouvrage
Sont concernés :
- les constructions neuves
- les travaux sur existants (si les ouvrages sont techniquement indivisibles du neuf)
- les opérations mixtes (ex. réhabilitation lourde avec modification de la structure)
Des exclusions légales s’appliquent (ouvrages maritimes, réseaux, voiries, télécommunications…), sauf lorsqu’ils sont accessoires d’un ouvrage principal soumis à assurance obligatoire.
Quand réaliser la souscription ?
La police doit être souscrite impérativement avant l’ouverture du chantier.
Dans la pratique, une souscription en cours de chantier est tolérée, mais elle comporte un risque réel de non-couverture (refus de garantie par le BCT ou difficulté à établir le dossier).
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La garantie « Constructeur Non Réalisateur » (CNR)
Nature juridique
La garantie CNR est une assurance de responsabilité décennale obligatoire prévue à l’article L.241-2 du Code des assurances. Elle s’adresse aux acteurs qui, sans exécuter les travaux eux-mêmes, sont assimilés à un constructeur du fait de leur rôle de maître d’ouvrage opérationnel.
Cette garantie concerne notamment :
- Le Promoteur Vendeur
- Toute personne qui vend après achèvement l'ouvrage construit
- Toute personne agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage (mission de MOD)
- Le maître d'ouvrage revendant dans les 10 ans son bien immobilier.
Rôle de la garantie CNR
Elle permet de couvrir la responsabilité décennale pesant sur le maître d’ouvrage, notamment :
- en cas de vente de l’ouvrage
- en cas de sinistre affectant la solidité ou l’usage de l’ouvrage
- lorsqu’un tiers subit un préjudice relevant des garanties légales post-réception.
Elle est rarement mise en œuvre, mais systématiquement exigée par les notaires, les banques ou les assureurs DO dans les opérations VEFA, les ventes après achèvement ou les reventes dans les 10 ans.
En synthèse : deux garanties distinctes pour un dispositif cohérent
Bien qu’elles soient souvent souscrites simultanément, les garanties Dommages-Ouvrage et Constructeur Non Réalisateur répondent à des logiques assurantielles différentes :
- La garantie dommages-ouvrage permet une prise en charge rapide du coût des réparations, sans attendre qu’une responsabilité soit établie. Elle intervient à la suite d’un sinistre et facilite la continuité de l’exploitation ou de la gestion patrimoniale de l’ouvrage.
- La garantie CNR, quant à elle, couvre la responsabilité du maître d’ouvrage lorsque celui-ci est juridiquement assimilé à un constructeur — notamment en cas de revente de l’ouvrage ou de mise en cause sur le fondement de la responsabilité décennale.
⚠ Important : Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un engagement contractuel. Les garanties, exclusions et conditions varient en fonction des contrats et des assureurs. Pour une couverture adaptée à votre projet et connaître l’étendue exacte de vos garanties, nous vous invitons à consulter les conditions générales et particulières de votre contrat ou à contacter un conseiller spécialisé.
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