La Garantie Financière d'Achèvement (GFA)
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ce mécanisme permet de garantir, en cas de défaillance financière du promoteur, que le livrable sera achevé dans les conditions prévues au contrat. La GFA constitue ainsi une protection incontournable pour les acquéreurs et un élément structurant du montage juridique et financier d’une opération immobilière.
(devis gratuit, sans engagement)
Définition et cadre légal de la GFA
La Garantie Financière d’Achèvement est une garantie exigée par la loi dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation + professionnel). Elle a pour objet de garantir aux acquéreurs l’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur.
Le cadre légal est défini par les articles L.261-10-1 et R.261-17 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Depuis 2015, seule la garantie extrinsèque délivrée par un tiers habilité (établissement financier, assureur, ou société de caution mutuelle) est recevable. La garantie dite « intrinsèque » fondée sur les fonds propres du promoteur n’est plus admise pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2015.
Mécanisme de la garantie financière d'achèvement
La GFA ne garantit pas l’exécution des travaux par le promoteur, mais la disponibilité des fonds nécessaires à leur achèvement, en cas de défaillance de ce dernier. Il s’agit d’un engagement de financement pris par le garant.
Le contrat peut être appelé :
- en cas de liquidation judiciaire du promoteur
- en cas d’arrêt prolongé du chantier sans perspective de reprise
- ou dans toute situation documentée rendant objectivement impossible l’achèvement du programme par le vendeur.
Le garant mobilise alors les fonds nécessaires à l’achèvement ou organise la reprise du chantier par un tiers, éventuellement via la désignation d’un administrateur ad hoc.
Qu’est-ce qu’un immeuble « achevé » au sens de la GFA ?
La garantie couvre l’achèvement tel que défini par le Code de la construction (article R.261-1 du CCH). Est considéré comme achevé un immeuble dont :
- les ouvrages prévus sont exécutés,
- les équipements indispensables à son usage normal sont en place (chauffage, eau, électricité...).
Un immeuble peut être juridiquement achevé même si des finitions restent à réaliser, ou si des réserves sont émises à la réception, dès lors qu’il est utilisable conformément à sa destination.
Qui est concerné par l’obligation de GFA ?
La GFA est obligatoire pour toute vente en VEFA portant sur :
- des immeubles à usage d’habitation (secteur protégé)
- ou à usage mixte (habitation + commerce, bureaux…).
Elle doit être justifiée par le vendeur au plus tard à la signature de l’acte authentique de vente.
A noter : Elle n’est pas exigée pour les VEFA à usage strictement professionnel ou commercial (ex. bureaux), sauf clause contractuelle contraire (hors secteur protégé).
Mise en œuvre de la garantie
L’article 75 de la loi Élan précise les conditions d’application de cette garantie.
Il y est notamment défini ce qu’on entend par « défaillance financière » : une situation dans laquelle le vendeur ne dispose plus des moyens financiers pour terminer la construction de l’immeuble.
Cet article permet également au garant de demander la nomination d’un administrateur ad hoc, chargé de superviser l’achèvement des travaux lorsque le promoteur est défaillant. En cas d’insolvabilité du promoteur, comme une faillite ou une liquidation judiciaire, c’est le garant qui prendra en charge le financement nécessaire pour finaliser les travaux du programme immobilier. La garantie couvre non seulement la structure du bâtiment, mais aussi l’ensemble des finitions prévues dans le logement neuf.
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⚠ Important : Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un engagement contractuel. Les garanties, exclusions et conditions varient en fonction des contrats et des assureurs. Pour une couverture adaptée à votre projet et connaître l’étendue exacte de vos garanties, nous vous invitons à consulter les conditions générales et particulières de votre contrat ou à contacter un conseiller spécialisé.
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