La Garantie Financière d'Achèvement (GFA)
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acheteur s’engage à payer un bien immobilier avant sa construction ou son achèvement complet. Pour sécuriser cette acquisition, la loi impose au promoteur de justifier d’une Garantie Financière d’Achèvement (sauf exceptions, voir plus bas). Ce mécanisme permet de garantir, en cas de défaillance financière du promoteur, que l’immeuble sera achevé dans les conditions prévues au contrat. La GFA constitue ainsi une protection incontournable pour les acquéreurs et un élément structurant du montage juridique et financier d’une opération immobilière.
(devis gratuit, sans engagement)
Définition et cadre légal de la GFA
La Garantie Financière d’Achèvement est une garantie exigée par la loi dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation + professionnel).Elle a pour objet de garantir aux acquéreurs l’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur.
Le cadre légal est défini par les articles L.261-10-1 et R.261-17 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH).Depuis 2015, seule la garantie extrinsèque délivrée par un tiers habilité (établissement financier, assureur, ou société de caution mutuelle) est recevable. La garantie dite « intrinsèque » fondée sur les fonds propres du promoteur n’est plus admise pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2015.
Mécanisme de la garantie financière d'achèvement
La GFA ne garantit pas l’exécution des travaux par le promoteur, mais la disponibilité des fonds nécessaires à leur achèvement, en cas de défaillance de ce dernier. Il s’agit d’un engagement de financement pris par le garant.
Le contrat peut être appelé : ; ;Le garant mobilise alors les fonds nécessaires à l’achèvement ou organise la reprise du chantier par un tiers, éventuellement via la désignation d’un administrateur ad hoc.
- en cas de liquidation judiciaire du promoteur
- en cas d’arrêt prolongé du chantier sans perspective de reprise
- ou dans toute situation documentée rendant objectivement impossible l’achèvement du programme par le vendeur.
Le garant mobilise alors les fonds nécessaires à l’achèvement ou organise la reprise du chantier par un tiers, éventuellement via la désignation d’un administrateur ad hoc.
Qu’est-ce qu’un immeuble « achevé » au sens de la GFA ?
La garantie couvre l’achèvement tel que défini par le Code de la construction (article R.261-1 du CCH). Est considéré comme achevé un immeuble dont :
- les ouvrages prévus sont exécutés,
- les équipements indispensables à son usage normal sont en place (chauffage, eau, électricité...).
Un immeuble peut être juridiquement achevé même si des finitions restent à réaliser, ou si des réserves sont émises à la réception, dès lors qu’il est utilisable conformément à sa destination.
Qui est concerné par l’obligation de GFA ?
La GFA est obligatoire pour toute vente en VEFA portant sur :
- des immeubles à usage d’habitation
- ou à usage mixte (habitation + commerce, bureaux…).
Elle doit être justifiée par le vendeur au plus tard à la signature de l’acte authentique de vente.
A noter : Elle n’est pas exigée pour les VEFA à usage strictement professionnel ou commercial (ex. bureaux), sauf clause contractuelle contraire.
Elle n’est pas non plus obligatoire dans le cadre de contrats de réservation seuls ou d’autopromotion (hors commercialisation).
Mise en œuvre de la garantie
La GFA peut être appelée si le vendeur est défaillant et que les travaux sont interrompus ou inachevés.La demande d’intervention doit généralement s’appuyer sur :
- une décision judiciaire (liquidation, carence constatée)
- un constat d’arrêt de chantier
- une carence prolongée non justifiée
- ou une mise en demeure restée infructueuse.
Le garant peut désigner un tiers pour piloter l’achèvement du chantier. Ce tiers est assimilé à un constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil et doit être couvert par une assurance responsabilité décennale.
Avec ABE, trouvez les meilleures solutions d'assurance pour vos chantiers et projets immobiliers
demander une étude
Articulation avec les autres garanties du programme
La Garantie Financière d’Achèvement ne se substitue pas aux garanties légales de droit commun ou aux assurances techniques du projet. Elle intervient avant la réception, dans un registre purement financier, pour assurer que l’immeuble sera terminé même si le promoteur devient défaillant. Elle doit être distinguée des garanties postérieures à la livraison, qui relèvent du droit de la construction :
- Garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) : elle impose au constructeur de réparer tous les désordres signalés dans l’année suivant la réception
- Garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792-3) : elle couvre les éléments d’équipement dissociables pendant 2 ans après réception
- Garantie décennale (article 1792) : elle concerne les dommages graves affectant la solidité ou l’usage de l’ouvrage
- Assurance dommages-ouvrage : elle permet d’indemniser rapidement les désordres de nature décennale, sans attendre une décision judiciaire.
La GFA agit donc en amont de la réception, en assurant l’achèvement matériel du bâtiment, tandis que les autres garanties s’appliquent après la réception, en cas de désordres ou de non-conformité technique.
⚠ Important : Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un engagement contractuel. Les garanties, exclusions et conditions varient en fonction des contrats et des assureurs. Pour une couverture adaptée à votre projet et connaître l’étendue exacte de vos garanties, nous vous invitons à consulter les conditions générales et particulières de votre contrat ou à contacter un conseiller spécialisé.
Effectuez votre demande de devis en ligne, nos experts courtiers vous contacteront dans les plus brefs délais.
