Assurance Dommages-Ouvrage :
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Assurance Dommages Ouvrage : définition, obligation

L’assurance dommages ouvrage est une garantie qui permet d’obtenir une indemnisation rapide des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal se prononce sur la responsabilité des intervenants. Elle couvre ainsi les défauts menaçant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

✅ Sa souscription est-elle obligatoire ?

Oui ! La souscription à une assurance DO est une obligation légale pour tout maître d’ouvrage réalisant une construction neuve ou des travaux de rénovation lourde. Cette exigence est inscrite à l’article L.242-1 du Code des assurances. En son absence, le propriétaire peut rencontrer des difficultés lors de la revente du bien, car un notaire exigera généralement la preuve de cette assurance.

Que couvre l'assurance DO ?

L’assurance dommages ouvrage (DO) garantit la prise en charge rapide des désordres affectant la solidité d’un ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, sans attendre la détermination des responsabilités. Elle intervient dès la fin de la garantie de parfait achèvement et s’applique pendant 10 ans après la réception des travaux.

📌 Pendant la période de garantie décennale

• Dommages structurels : couverture des défauts compromettant la solidité de l’ouvrage (effondrement, fissures importantes, affaissements de terrain).
• Problèmes d’étanchéité : indemnisation des infiltrations graves affectant les fondations, les murs ou la toiture.
• Défauts rendant le bien inhabitable : prise en charge des malfaçons empêchant l’usage normal du bâtiment (isolation thermique défaillante, défauts majeurs de chauffage, problèmes électriques impactant la sécurité).

📌 Exemples de sinistres pris en charge

• Fissures importantes sur la façade menaçant la stabilité du bâtiment.
• Affaissement du plancher dû à une mauvaise mise en œuvre des matériaux.
• Infiltrations massives rendant les pièces inhabitables.
• Rupture de canalisations encastrées entraînant des dégâts conséquents.

📌 Biens couverts

• Bâtiment principal : l’ensemble des éléments constitutifs du bien immobilier assuré.
• Éléments indissociables : installations fixes et équipements essentiels à l’usage du bien (chauffage, réseaux encastrés, toiture, murs porteurs).

📌 Montants garantis et franchises : définis dans les conditions particulières du contrat.

Quelles sont les exclusions de l’assurance Dommages-Ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage (DO) garantit la prise en charge rapide des sinistres couverts par la garantie décennale, mais elle ne s’applique pas à tous les types de dommages. Certaines exclusions sont prévues par la réglementation et précisées dans les contrats d’assurance. Il est essentiel de bien les comprendre pour éviter toute mauvaise surprise en cas de sinistre.

Dommages non couverts par la garantie décennale

• Les défauts esthétiques : fissures superficielles, variations de teinte, écaillements de peinture ou autres défauts d’aspect qui n’altèrent pas l’usage du bâtiment.
• Dommages intentionnels : toute dégradation volontaire causée par l’assuré ou ses représentants.

Dommages liés à des causes externes

• Catastrophes naturelles (inondations, tempêtes, séismes) qui relèvent généralement d'une assurance multirisque avec garantie spécifique.
• Les attentats et actes de vandalisme, pris en charge par les garanties dédiées des contrats d’assurance habitation ou professionnelle.
• Les incendies et dégâts des eaux d’origine accidentelle ou criminelle, sauf s’ils sont la conséquence d’un vice de construction relevant de la garantie décennale.

Manquements à l’entretien ou modifications postérieures

• Les dommages causés par un défaut d’entretien : absence de nettoyage des gouttières entraînant des infiltrations, mauvaise aération favorisant l’apparition d’humidité, etc.
• Les travaux ou modifications effectués après réception : ajout d’une extension, modification de la charpente ou percement de murs sans déclaration préalable.
• Les sinistres dus à une occupation inadaptée ou abusive : surcharge des planchers, utilisation de matériaux non conformes aux spécifications d’origine.

Dommages intentionnels ou résultant d’un non-respect des règles de construction

• Les malfaçons volontaires : non-respect des plans validés, utilisation de matériaux non conformes.
• Les vices apparents acceptés à la réception des travaux : un défaut visible lors de la livraison et mentionné sans réserve ne pourra pas être couvert par la DO.
• Les arrêts de chantier non déclarés : si un projet est interrompu durablement et que les protections nécessaires ne sont pas mises en place, l’assurance DO peut refuser l’indemnisation en cas de sinistre.

Exclusions spécifiques mentionnées dans le contrat

Chaque assureur peut intégrer des exclusions spécifiques à son contrat, précisées dans les conditions générales et particulières. Il est donc crucial de vérifier :

• Les délais et conditions de déclaration des sinistres.
• Les éventuelles franchises appliquées sur certains types de dommages.
• Les limitations concernant certaines techniques de construction ou matériaux utilisés.

Combien coûte une assurance DO ?

Le prix d'une Dommages Ouvrage est généralement exprimé en pourcentage du montant total des travaux, avec des variations selon le profil du maître d’ouvrage, la nature du chantier et le niveau de risque estimé par l’assureur.

✅ Les critères influençant le prix

• Le type de construction : logements collectifs, bâtiment industriels et commerciaux, rénovations lourdes ou réhabilitations
• Montant total des travaux : L’assurance DO est calculée en pourcentage du coût des travaux, généralement entre 1% et 3%.
• Le niveau de risque du projet : Un chantier complexe ou impliquant des techniques innovantes (ex. construction en bois, fondations spécifiques) peut voir son coût d’assurance augmenter. Par ailleurs, L’assureur peut appliquer une majoration si l’entreprise de construction n’a pas d’antécédents solides (ex. nouvelle entreprise, absence de garantie décennale).
• L’expérience et la solidité financière des entreprises intervenantes : Les promoteurs immobiliers et constructeurs ayant une bonne assise financière et un historique de chantiers sans sinistres peuvent bénéficier de tarifs plus avantageux. Un assureur DO peut appliquer une majoration si l’entreprise générale ou les sous-traitants présentent un risque accru (ex. sociétés récentes, absence d’antécédents, sinistres passés).
• Le niveau de franchise et les garanties complémentaires

✅ Exemples de tarifs moyens

• Programme immobilier collectif : entre 1% et 2% du coût des travaux, selon le niveau de risque.
• Construction de bâtiments tertiaires (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts) : entre 1,5% et 3% du montant total.
• Rénovation lourde ou réhabilitation d’immeubles anciens : entre 2% et 4% du budget travaux, en raison des risques techniques plus élevés.

🔎 À noter : Des frais de dossier et d’étude peuvent être appliqués selon la complexité du dossier, notamment pour les projets nécessitant une analyse approfondie des risques.

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Complémentarité de l'assurance DO avec les autres assurances

L’assurance dommages ouvrage (DO) est un élément central dans la protection des professionnels de la construction et de l’immobilier. Toutefois, elle ne fonctionne pas seule : elle est conçue pour intervenir en complément d’autres assurances indispensables dans le secteur du BTP et de la promotion immobilière. Chez ABE Courtage, nous accompagnons nos clients pour structurer un dispositif assurantiel cohérent et complet, couvrant l’ensemble des risques liés à un projet immobilier.

✅ Assurance DO et Assurance Décennale

L’assurance dommages ouvrage et la garantie décennale sont deux dispositifs indissociables dans la protection des ouvrages. La garantie décennale couvre pendant dix ans les désordres compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant inhabitable. En cas de sinistre, elle engage la responsabilité de l’entreprise à l’origine du défaut, qui devra financer les réparations nécessaires. L’assurance dommages ouvrage, quant à elle, permet une indemnisation rapide du maître d’ouvrage, sans attendre la détermination des responsabilités. Une fois les réparations effectuées, l’assureur DO se charge de recouvrer les sommes versées auprès des responsables via la garantie décennale. La DO assure une prise en charge immédiate des travaux correctifs, évitant ainsi au maître d’ouvrage d’attendre l’issue d’un éventuel contentieux, qui peut durer plusieurs années. La garantie décennale, de son côté, protège les professionnels en prenant en charge leur responsabilité en cas de malfaçon avérée.

✅ Assurance Tous Risques Chantier et Dommages-Ouvrage

• La TRC sécurise les maîtres d’ouvrage et les constructeurs pendant la phase de travaux
• Rénovation lourde ou réhabilitation d’immeubles anciens : entre 2% et 4% du budget travaux, en raison des risques techniques plus élevés.

Ensemble, ces 2 garanties offrent une couverture continue du chantier jusqu’à la fin de la période décennale.

✅ L’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage et la Dommage Ouvrage

L’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage (RCMO) est indispensable pour les promoteurs, constructeurs non-réalisateurs et bailleurs, car elle couvre les dommages causés à des tiers pendant le chantier, qu’il s’agisse d’accidents matériels ou corporels. Contrairement à l’assurance DO, qui intervient après la livraison en cas de malfaçons, la RCMO protège le maître d’ouvrage contre les incidents survenant en cours de travaux, comme la chute d’un échafaudage endommageant un bien voisin. Obligatoire pour certains professionnels, elle prévient les conséquences financières lourdes liées aux réclamations et renforce la protection juridique du maître d’ouvrage.

✅ L’assurance multirisque immeuble après livraison

Après la construction et la réception de l’ouvrage, l’assurance multirisque immeuble devient indispensable pour protéger le bâtiment contre les sinistres courants tels que les dégâts des eaux, les incendies ou les détériorations causées par les occupants ou des tiers. Contrairement à l’assurance dommages ouvrage, qui ne couvre que les désordres relevant de la garantie décennale, la multirisque immeuble intervient pour les risques du quotidien après la livraison. Sans cette couverture, un sinistre survenant après réception, comme un incendie ou une inondation, ne serait pas indemnisé par la DO. Souvent exigée par les copropriétés et les gestionnaires d’immeubles, elle garantit la pérennité et la valorisation du bien immobilier.

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Sécuriser votre projet immobilier passe par une couverture d’assurance complète et adaptée à vos besoins. Chez ABE Courtage, nous mettons notre expertise au service des promoteurs, constructeurs et bailleurs pour vous proposer des solutions sur mesure, garantissant une protection optimale à chaque étape de votre chantier. De l’assurance dommages ouvrage à la garantie décennale, en passant par la TRC, la RCMO et la multirisque immeuble, nous vous aidons à anticiper tous les risques et à sécuriser vos investissements. Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et obtenir une offre adaptée à votre projet.