Dans cet article, l’expert conseil Thomas Lemerre vous éclaire sur le nouveau diagnostic structurel des immeubles d’habitation collectifs : qui est concerné, compétences exigées et modèle de rapport fixés par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 et l’arrêté du 22 août 2025. Sans oublier l'articulation avec le PPPT, délai de 18 mois après notification communale, et surtout enjeux d’assurance RC professionnelle (planchers de garantie, activités déclarées, attestations). Un guide pratique pour sécuriser vos missions… et votre couverture.
Le cadre réglementaire Le décret n°2025-814 a été publié le 12 août 2025.
Ce décret concerne l’obligation d’un diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs de plus de 15 ans situés dans les zones à risque définies par les communes dans le cadre d’un plan local d’urbanisme intercommunal. Le décret précise les compétences et les prérequis nécessaires pour pouvoir réaliser ces diagnostics. Globalement, une compétence reconnue dans le domaine de la construction est requise (diplôme BAC +5 et expérience de 2 ans minimum). Une indépendance vis-à-vis du client est rappelée. Les contrôleurs techniques sont en première ligne pour ce type de mission, mais les bureaux d’étude sont plus spécifiquement concernés. Un architecte ou un maître d’œuvre peuvent également disposer des compétences pour cette mission.
En effet, l’arrêté du 22 août 2025 , qui est associé au décret, définit le modèle de rapport à utiliser par le professionnel réalisant le diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs. Ce rapport inclut des recommandations d’investigations complémentaires , de mesures de sécurisation d’urgence et de travaux . Les contrôleurs techniques ne peuvent établir la prescription de travaux. Par contre, le bureau d’étude, l’architecte ou le maître d’œuvre pourra intervenir sur l’ensemble de la prestation, dès lors que des prescriptions de travaux sont nécessaires.
Ce diagnostic structurel qui est demandé engage votre responsabilité sur la stabilité de l'immeuble, son environnement (terrain en pente), la couverture, les façades, les charpentes, les balcons, les murs porteurs, ...
Vous disposez des compétences pour mener cette mission, mais êtes-vous bien assuré ?
À retenir — Cadre réglementaire
Obligation ciblée : immeubles d’habitation collectifs > 15 ans situés dans des secteurs à risque délimités par la commune ; périodicité au moins tous les 10 ans.
Textes : décret n° 2025-814 du 12/08/2025 (contenu du diagnostic, compétences) et arrêté du 22/08/2025 (modèle de rapport).
Délai : transmission du rapport à la commune dans les 18 mois après notification/affichage de la délibération.
Le cadre assurantiel Le décret exige une assurance RC professionnelle pour cette mission de diagnostic.
Pour rappel, tous les contrats d’assurance basent leurs garanties sur les activités déclarées. Il faut donc que la mission de DIAGNOSTIC soit citée dans le contrat et que cette activité garantie inclue la prescription de travaux . Le montant de la garantie ne peut être inférieur à 1 000 000 euros par sinistre et 1 500 000 euros par année d'assurance, selon le décret.
L’attestation d’assurance doit être fournie au propriétaire ou au syndic.
L’arrêté du 22 août qui définit le modèle de rapport interroge sur le type et la nature des fondations et la description des désordres observés. La prudence est de mise. Compte tenu des enjeux sur ce sujet, les plafonds de garanties du contrat RC méritent d’être vérifiés, car la reconstruction d’un immeuble coûte plus cher que les montants de garantie exigés (1 M€). Rappelons que lorsque le coût d'un sinistre dépasse le plafond de garantie du contrat d’assurance, le recours pour le surplus s’exerce sur les fonds propres de l’entité responsable …
Il s'agira, bien évidemment, de sinistres pour lesquels, il faudra que la victime prouve la faute du diagnostiqueur et le lien de causalité de cette faute avec le dommage. Néanmoins, les décisions judiciaires défavorables aux diagnostiqueurs ne sont pas exceptionnelles.
À retenir — Cadre assurantiel
RC professionnelle obligatoire pour le diagnostiqueur.
Planchers de garantie : 1 000 000 € par sinistre et 1 500 000 € par année d’assurance (CCH, art. R126-43-6).
Bon réflexe SEO/risque : vérifier que l’activité diagnostic structurel (avec préconisations de travaux) est bien déclarée/garantie dans le contrat.
Toujours le devoir de conseil Votre responsabilité pourra être écartée si vous avez valablement rempli votre devoir de conseil. Vous ne devenez pas responsable de la solidité de l'immeuble, après le diagnostic. Par contre vous êtes responsable de vos erreurs, omissions, insuffisances de moyens et votre manquement à votre devoir de conseil .
Ce devoir de conseil est une obligation . Dans la relation contractuelle, l'information doit aller de celui qui est supposé la détenir, de par ses compétences spécifiques, vers celui qui n'est pas censé la détenir.
Chez ABE Courtage remplir son devoir de conseil. Anticipez les risques, informez en vos clients et écrivez les.
Recommandations
L'état de l'immeuble ne permet pas un accès sécurisé ? > Écrivez-le. 30 % des logements visitables le jour du diagnostic. > Rappelez-le dans votre devis. PPPT non conforme à vos constats ? > Mentionnez-le. Risque important de stabilité constaté ? > Protégez-vous : sortez, écrivez au client (arrêté de péril), à défaut au maire ; notifiez l’impossibilité de poursuivre. Fondations : description exigée par l’arrêté (Partie 1, VI.5). > Indiquez l’impossibilité de constats simples et prescrivez une étude géotechnique. Logement très dégradé / balcon inquiétant. > Mentionnez-le dans le rapport ; en cas d’urgence, informez immédiatement par écrit le client. Installation gaz/électricité visiblement dangereuse. > Signalez-la (responsabilité du “sachant technique”).
Lisant ces recommandations, vous direz que nous allons un peu loin. C'est possible, mais nous constatons tellement de mise en cause et de décisions de justices fondées sur le défaut de conseil que nous ne pouvons manquez, nous même, à notre devoir de conseil 😉.
Attention aux délais Les syndics et propriétaires d’immeubles collectifs concernés par le périmètre de cette obligation de diagnostic seront informés en LRAR de la délibération du conseil municipal.
Le délai de réalisation du diagnostic est de 18 mois à compter de cette notification.
Les délais de notification, puis d’organisation de l’assemblée générale de copropriété ne dépendront pas du diagnostiqueur. La possibilité d’intervention et d’accès dans les bâtiments (parties communes et 30 % des logements), peuvent rendre difficile le respect de cette limite de 18 mois.
Le texte ne précise pas les sanctions pour non réalisation du diagnostic dans les délais. Le devoir de conseil de l’intervenant doit être rempli en indiquant, dès la remise d’offre, s'il existe un risque que le délai soit dépassé compte tenu du temps restant disponible.
Les pénalités et éventuelles sanctions pour retard ne sont pas couvertes par un quelconque contrat d’assurance. Elles relèvent de l’engagement contractuel.
Êtes-vous bien assurés pour cette mission ? Bureaux d’étude, architectes, maître d’œuvre, votre contrat couvre-t-il cette activité de DIAGNOSTIC avec recommandations de travaux (préconisations).
Les plafonds de garantie demandés et nécessaires sont-ils suffisants ?
Vous avez une question ? : Contactez ABE Courtage pour bénéficier de nos conseils et souscrire le bon contrat adapté à votre activité.
Thomas LEMERRE - ABE COURTAGE
FAQ - Diagnostic Structurel Obligations, PPPT, délais (18 mois), compétences, contenu du rapport et assurances RC : l’essentiel en questions-réponses
Qu’est-ce que le diagnostic structurel ?
C’est une évaluation documentée de la stabilité et de la solidité d’un immeuble d’habitation collectif : constat des désordres (façades, planchers, charpentes, balcons, murs porteurs…), appréciation des risques d’atteinte à la sécurité, et préconisations : investigations complémentaires, mesures conservatoires d’urgence, travaux. Le modèle de rapport est fixé par l’arrêté du 22 août 2025, pris pour l’application du décret n° 2025-814 du 12 août 2025.
Qui est concerné par l’obligation ?
Les immeubles d’habitation collectifs situés dans des secteurs délimités par la commune. L’obligation s’applique à l’expiration de 15 ans après la réception des travaux, puis au moins tous les 10 ans. La commune notifie (ou affiche) la délibération délimitant le périmètre.
Le PPPT (ou “PPT”) peut-il remplacer le diagnostic en copropriété ?
Oui, sous conditions : un Projet de plan pluriannuel de travaux établi par un professionnel qualifié peut tenir lieu de diagnostic s’il est transmis dans le même délai et couvre au moins l’analyse structurelle exigée par les textes (constats, niveau de risque, mesures d’urgence et préconisations de travaux/investigations). Mentionne-le explicitement dans la résolution d’AG et dans le courrier d’envoi à la commune.
Quel est le délai de réalisation/transmission à la commune ?
18 mois à compter de la notification (ou de l’affichage) de la délibération communale. Anticipe la logistique : accès aux parties communes et à ≥ 30 % des logements peuvent rendre le délai tendu ; informe-en par écrit dès l’offre pour satisfaire au devoir de conseil.
Que doit contenir le rapport ?
Constats détaillés des éléments structuraux et de l’environnement (y compris fondations si évaluable),
Échantillonnage : inspection d’au moins 30 % des logements,
Évaluation des risques (dont urgence),
Mesures de sécurisation et recommandations d’investigations et de travaux (avec priorisation),
Limites de mission et réserves.
Le modèle est précisé par l’arrêté du 22 août 2025.
Qui peut réaliser le diagnostic ?
Un professionnel compétent, indépendant et assuré en RC professionnelle, avec formation/expérience conformes au décret (ex. ingénieur/architecte/BET répondant aux critères). Les contrôleurs techniques sont recevables, mais ne peuvent pas prescrire des travaux ; pour des préconisations de travaux, privilégier un BET structures/architecte/MOE qui couvre l’ensemble de la prestation.
Quelles assurances minimales sont exigées ?
Une RC professionnelle dédiée à l’activité “diagnostic structurel” (avec préconisations de travaux), avec des planchers de garantie d’au moins 1 000 000 € par sinistre et 1 500 000 € par année d’assurance (CCH art. R.126-43-6). Remets l’attestation au propriétaire/syndic et vérifie que l’activité est bien déclarée dans le contrat (exclusions, plafonds, sous-traitance).
Que se passe-t-il en cas de non-transmission dans les délais ?
Le maire peut exiger la production et, à défaut, faire réaliser d’office le diagnostic aux frais du propriétaire/syndicat. Les pénalités/retards contractuels ne sont pas assurables ; prévois-le contractuellement et documente tes diligences (planning, relances d’accès, réserves).
Le diagnostiqueur devient-il responsable de la solidité de l’immeuble ?
Non : il n’est pas garant de la solidité. Sa responsabilité porte sur ses fautes (erreurs/omissions) et sur le devoir de conseil (information écrite des limites, réserves, urgences, impossibilités d’accès, etc.). Documente systématiquement tes constats, réserves et alertes.
Quelles réserves si l’accès ou les fondations sont inévaluables ?
Mentionne l’impossibilité d’accès/de constat, prescris les investigations nécessaires (ex. étude géotechnique), et alerte immédiatement par écrit en cas de danger grave et imminent (client, puis maire si besoin).
